農業経営を語る際に、大事になるのは、農地の問題です。
不動産の評価の場合、「更地」が、その土地の最有効使用を可能とする状態が故にもっとも評価が高くなることが知られています。
市街化区域の場合、多くはその土地をどういう利用を実現すれば最高の使い道であるかを、批准価格、収益価格を求めて評価を出すことになります。この過程で、実際の取引価格とのズレを経済的情勢や社会的情勢などを勘案したうえで不動産の評価をすることになります。
この仕事は、不動産鑑定士の業務です。
一方、農地は通常、転用を前提としていない場合は、その収益性を最も重視し、次に近隣の取引事例を考慮することになります。
ただ、農地の売買というのは少なく、事例が少ないのが一般的です。
さらに、賃貸となると口約束で「１反１万円」とか地域の慣習により扱われている現状があります。最近では、「草刈をきっちりしてくれれば」と金銭でのやりとりなしに耕作放棄地を使用貸借しているところもあります。
農地を管理する自治体の農地台帳はには「所在・地番・所有者」、「地目」「登記面積」「都市計画区分」「耕作状況」「農用地」「作付状況」「借受農家の住所・氏名・賃貸借の種類」等が記載され管掌されています。
農地法の３条、４条、５条、１８条は行政書士の専管業務と言われています。
農地が、一般の宅地のように相続や賃貸されているなら、上記の「借受農家の・・」や「耕作状況」に異動があることになるのですが、実態は変更なしであったり、相続されているにも関わらず処理がされていないケースが多く、この当たりから、整理をしていかないと農地の効率的な活用が実現しないとでしょう。
農業経営は、農業税務だけでなく、労務管理や農地法、農地経営基盤強化促進法など農地に関わる法律への対応なしに円滑にいくことはありません。農地に関する問題に困ったら、ぜひ、お近くの行政書士に相談ください。